[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》之《我是銷(xiāo)冠》訪(fǎng)談。
2014年上半年，樓市未來(lái)能如約轉(zhuǎn)暖，傳統(tǒng)的“金三銀四”、“紅五月”成交表現(xiàn)平平，市場(chǎng)處于低位運(yùn)行。作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，7月的長(zhǎng)沙樓市并沒(méi)有悲觀派預(yù)期的糟糕，也沒(méi)有樂(lè)觀者想象的美好，市場(chǎng)也日趨理性和平穩(wěn)。隨著今年長(zhǎng)沙棚改的進(jìn)程逐步加快，限購(gòu)令的“暗松”和“湘五條”的正式出臺(tái)，樓市會(huì)否迎來(lái)分水嶺？房企又如何實(shí)現(xiàn)破局？“金九銀十”是否會(huì)如約而至？
那帶著這些疑問(wèn)，本期《0731樓市會(huì)客室》邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)代表做客《0731樓市會(huì)客室》共同探討。
本期我們邀請(qǐng)到的嘉賓是：
中建信和地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理 馮朝陽(yáng)
鑫遠(yuǎn)集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心總經(jīng)理助理 汪 俊
長(zhǎng)盛上東區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 余 鋼
東怡外國(guó)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 葉 英
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師 王 鈞

首先，有請(qǐng)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的分析師為我們發(fā)布一下7月份新房市場(chǎng)的具體情況，并重點(diǎn)介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？原因是什么？

[王鈞]好，謝謝主持人。2014年7月份長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷(xiāo)雙降的房產(chǎn)淡季特征，相關(guān)政策效應(yīng)表現(xiàn)的不明顯。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，在供給上，7月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售200.42萬(wàn)平方米，同比減少20.11%，環(huán)比減少16.77%。在成交上，新增網(wǎng)簽118.21萬(wàn)平方米，同比減少30.55%，環(huán)比減少1.22%。然后，在價(jià)格方面的話(huà)，7月份新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)5585元/平方米，同比下跌了4.12%，環(huán)比上漲2.0%。

[主持人]好的，感謝。我們知道，7、8月份并不是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，那么在日漸理性、平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境下的樓盤(pán)代表當(dāng)月都表現(xiàn)不錯(cuò)，首先請(qǐng)鑫遠(yuǎn)的汪總談一下，據(jù)我了解6、7月份項(xiàng)目發(fā)起了“紅利運(yùn)動(dòng)”，跟大家分享一下吧？

[汪俊]在收到消息的時(shí)候，有考慮一下這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)�，鑫遠(yuǎn)在7、8月份做的鑫遠(yuǎn)分紅活動(dòng)，怎么說(shuō)呢，從評(píng)價(jià)上說(shuō)應(yīng)該是褒貶不一，這是客觀地去講。那么，先從我們當(dāng)時(shí)為什么要做這樣一個(gè)事情來(lái)介紹一下背景。本來(lái)7、8月份的市場(chǎng)不是很好，大家的期望不是很高，在逆勢(shì)下我們做這樣一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，當(dāng)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。但是，確實(shí)是目前這樣的現(xiàn)狀讓我們沒(méi)有辦法放過(guò)7、8月份這兩個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)槲覀儗?duì)于全年業(yè)績(jī)的要求，包括公司對(duì)于上市指標(biāo)的一些考核，所以我們應(yīng)該是壯著膽子去做了一個(gè)類(lèi)似“賭博的嘗試，希望在7、8月份能夠在市場(chǎng)上分得一杯羹。
那么，主要的形式呢，現(xiàn)在很多業(yè)內(nèi)的朋友跟我有過(guò)溝通，希望探究一下到底是什么樣的模式，實(shí)際上我們還沒(méi)有在任何一個(gè)渠道對(duì)外宣傳過(guò)，今天借這個(gè)機(jī)會(huì)可以跟大家分享一下。
這次活動(dòng)我們給它的一個(gè)命名是“大電商”，實(shí)際上是結(jié)合線(xiàn)上線(xiàn)下和開(kāi)發(fā)商三方的力量來(lái)一起做這件事情，總的原則是大家做一件風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的事情。那么，做得好的話(huà)，大家都是有收益的，做得不好，大家都應(yīng)該承擔(dān)各自的那一份風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們做了這樣一個(gè)大電商活動(dòng)。因?yàn)�，具體的合作細(xì)節(jié)不方便在這里透露，因?yàn)檫@涉及到我們和每一家合作的商業(yè)信息在里面。但是，主要的模式是這樣一個(gè)模式，我們選擇了3-4家主流媒體，線(xiàn)下做了拓客的人海戰(zhàn)術(shù)，急劇地增加了客戶(hù)渠道和人員。所以，在整個(gè)7、8月份表現(xiàn)出的效果，應(yīng)該說(shuō)離我們當(dāng)時(shí)設(shè)想的目標(biāo)是完全接近的，無(wú)論從日均到訪(fǎng)還是周末客戶(hù)的上門(mén)量，可以這么說(shuō)吧，也不夸張，很多年沒(méi)看到過(guò)這種狀況，至少是去年，包括去年我們完成將近12個(gè)億的年度銷(xiāo)售任務(wù)時(shí)也沒(méi)有看到過(guò)類(lèi)似于這樣的客戶(hù)上門(mén)量，不算新客戶(hù)的再訪(fǎng)，不算登記的客戶(hù)，我們一天新客戶(hù)接近50批，非常之恐怖，我們的銷(xiāo)售員都不夠用了，我們特意為這個(gè)活動(dòng)還增加了很多銷(xiāo)售員，在市場(chǎng)上招了很多人。所以，從7月16日啟動(dòng)活動(dòng)到今天為止應(yīng)該是非常不錯(cuò)，我大概保守了算了一下，兩個(gè)項(xiàng)目突破3000批有效客戶(hù)，效果是非常不錯(cuò)的。
那么，從成交來(lái)看，我的微信上也講了，實(shí)際上當(dāng)時(shí)在8月10日的時(shí)候所完成的業(yè)績(jī)，兩個(gè)項(xiàng)目20多天的時(shí)間賣(mài)了288套，至少我們領(lǐng)導(dǎo)和我們老板對(duì)這個(gè)成績(jī)應(yīng)該是非常滿(mǎn)意的。截止到目前，銷(xiāo)售持續(xù)還在增加，我們預(yù)計(jì)最終的成交量應(yīng)該在350套左右。盡管當(dāng)時(shí)制定的目標(biāo)是400套，但最終的成交量應(yīng)該是350套。這個(gè)活動(dòng)中最后的結(jié)果還是不錯(cuò)的。
所以，整個(gè)操作下來(lái)，應(yīng)該說(shuō)還是基本上符合我們的一個(gè)預(yù)期，無(wú)論是從推廣，從企業(yè)的品牌宣傳這一塊兒。
另外還要補(bǔ)充一下，可能也有一些不好的評(píng)價(jià)，說(shuō)鑫遠(yuǎn)把價(jià)格做了一些調(diào)整以后，對(duì)這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響會(huì)比較大。說(shuō)實(shí)話(huà)，在這樣的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，每一家開(kāi)發(fā)商都會(huì)結(jié)合自己的情況來(lái)做出一些戰(zhàn)略性的調(diào)整，和對(duì)銷(xiāo)售的一些需求，量的不同，也會(huì)對(duì)價(jià)格作出一些微調(diào)。這一次，我們確實(shí)對(duì)價(jià)格做了一些調(diào)整，但沒(méi)有想象中的那么大。因?yàn)�，我們的口�?hào)是“鑫遠(yuǎn)分紅，讓利一千”嘛，實(shí)際上價(jià)格下來(lái)的幅度不是特別大，基本上在可控的范圍。但是，由于廣告和包裝的噱頭，再加上本身兩個(gè)項(xiàng)目之前在市場(chǎng)上的口碑，這個(gè)項(xiàng)目在0731的頒獎(jiǎng)上也拿了綜合競(jìng)爭(zhēng)力的獎(jiǎng)，去年綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名是長(zhǎng)沙市第六名，還是基于本身產(chǎn)品的品質(zhì)，再加上價(jià)格的調(diào)整，所以最終取得了這樣一個(gè)效果，我們自己應(yīng)該是非常滿(mǎn)意的。

[主持人]好的，感謝汪總的介紹。下面，想請(qǐng)中建信和的馮總來(lái)簡(jiǎn)單談一下，我們知道7月份也是賣(mài)得非常不錯(cuò)的。

[馮朝陽(yáng)]實(shí)際上我不想談具體項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)我們沒(méi)有做太多的政策調(diào)整，一方面是自己充實(shí)自己，也扛得住。再就是內(nèi)部客戶(hù)，內(nèi)部客戶(hù)的優(yōu)惠加大了，由以前的2%加大到4%，本身很多客戶(hù)在看公寓產(chǎn)品，還有內(nèi)部客戶(hù)本身就限購(gòu)，限購(gòu)令解除之后就馬上成交了。包括我自己，以前都不能隨便買(mǎi)了，現(xiàn)在可以簽約了，這是一個(gè)因素。

[主持人]整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作還是達(dá)到了預(yù)期？

[馮朝陽(yáng)]還是可以，與我們的想法、預(yù)期還是有差距的。

[主持人]了解。長(zhǎng)盛上東區(qū)也舉行了電商活動(dòng)，我們想了解一下效果如何？請(qǐng)余總談一下。

[余鋼]實(shí)際上，這次針對(duì)女性客戶(hù)做了推廣，依托電商活動(dòng)推出的活動(dòng)。因?yàn)�，我們�?xiàng)目的位置相對(duì)來(lái)說(shuō)是很好的，在烈士公園正東門(mén)這里，產(chǎn)品都是大戶(hù)型，我們的產(chǎn)品在銷(xiāo)售過(guò)程中面臨的壓力比較大，針對(duì)散戶(hù)處理目前尾貨的清盤(pán)。因?yàn)槭谴髴?hù)型產(chǎn)品，原來(lái)70%以上的客戶(hù)都是女性客戶(hù)，這次活動(dòng)的效果還是非常不錯(cuò)的。目前，上門(mén)的女性客戶(hù)偏多，而且這次的活動(dòng)基本上是接近最開(kāi)始一批開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，優(yōu)惠力度是非常大的，成交率比原來(lái)提升了一倍，整個(gè)活動(dòng)的效果還是不錯(cuò)的。
再就是現(xiàn)在這個(gè)活動(dòng)基本接近尾聲，從目前的效果評(píng)估的話(huà)，總結(jié)幾點(diǎn)：
第一，對(duì)象有針對(duì)性；第二，推廣有集中性，在項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)進(jìn)行集中推廣。因?yàn)椋�上訪(fǎng)人群70%以上是周邊的人群；第三，活動(dòng)吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)是核心。剛才，汪總也講了，活動(dòng)的力度最終決定活動(dòng)的效果。
這次活動(dòng)也得益于0731的推廣，很多的來(lái)電都是網(wǎng)絡(luò)來(lái)電，我們自己也做了自己的網(wǎng)站，也做了百度推廣。所以，在7、8月份在推廣方面有針對(duì)性，現(xiàn)在雖然我們削減了很大一部分的推廣。但是，在現(xiàn)場(chǎng)和項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)的推廣是加強(qiáng)的。再就是加強(qiáng)了網(wǎng)上推廣，7、8月在長(zhǎng)沙是比較炎熱的，大部分客戶(hù)在家里上網(wǎng)看產(chǎn)品，60%的來(lái)電是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)電的。

[主持人]剛剛聽(tīng)到余總說(shuō)到長(zhǎng)盛上東區(qū)在公寓上是屬于尾盤(pán)階段是嗎？

[余鋼]對(duì)。

[主持人]那東怡外國(guó)項(xiàng)目現(xiàn)在也算是一個(gè)尾盤(pán)了，葉總在營(yíng)銷(xiāo)上有什么心得可以跟我們分享一下嗎？

[葉英]首先，我還是談?wù)勍鈬?guó)吧。外國(guó)這個(gè)樓盤(pán)是長(zhǎng)沙一個(gè)非常純粹的公寓項(xiàng)目，它從根本上顛覆了很多人對(duì)公寓的基本看法。比如，你之前看過(guò)40平方米、60平方米，腦子里肯定有一個(gè)固化概念，基本上只有這么大，不管房子怎么變化都是那個(gè)樣子，但是看了外國(guó)以后完全顛覆了40-60平方米所有產(chǎn)品在腦海中的印象，真正回到長(zhǎng)沙主城區(qū)來(lái)看，比如長(zhǎng)沙主城區(qū)湘江沿岸這條線(xiàn)，尤其是東岸這條線(xiàn)，云集著華遠(yuǎn)、萬(wàn)達(dá)、北辰等等，這些開(kāi)發(fā)商全都是中國(guó)地產(chǎn)前三十強(qiáng)。但是，你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)在過(guò)去一年多的時(shí)間里，很多人把眼光放在了湘江邊上一個(gè)很小的樓盤(pán)，一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)商做的一個(gè)非常精致的項(xiàng)目。我們經(jīng)常在一起聊，如果你看長(zhǎng)沙的商業(yè)和寫(xiě)字樓，一定選湘江邊，看萬(wàn)達(dá)；如果你看城市城區(qū)大戶(hù)型豪宅，一定會(huì)去看華遠(yuǎn)；如果你來(lái)長(zhǎng)沙去找一些小房子，比方說(shuō)60-90平方米的房子，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大家的關(guān)注點(diǎn)在主城區(qū)湘江東岸這一條云集著長(zhǎng)沙地產(chǎn)三十強(qiáng)的地方，一個(gè)小開(kāi)發(fā)商可以把一個(gè)40-60平方米的房子做得如此之精致。
很多開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子不斷地推廣區(qū)域，外國(guó)有三個(gè)場(chǎng)館，在銷(xiāo)售階段的時(shí)候三個(gè)場(chǎng)館都已經(jīng)做好了，這個(gè)時(shí)候再來(lái)看外國(guó)，外國(guó)實(shí)際上已經(jīng)有五個(gè)月時(shí)間沒(méi)有上新，其實(shí)外國(guó)在今年五個(gè)月之內(nèi)并沒(méi)有太多的動(dòng)作。但是，外國(guó)做了一件非常偉大的事情，就是外國(guó)交房已經(jīng)交了絕大部分，三棟房子有兩棟房子實(shí)現(xiàn)了交房，交房的偉大是絕無(wú)僅有的一個(gè)樓盤(pán)，第一個(gè)偉大是把之前銷(xiāo)售宣傳的和我們理想中要做的，以前對(duì)業(yè)主之前承諾的，我們都一一做到位了。比如，很多業(yè)主說(shuō)不做飯的很麻煩，不想用廚房，怎么辦？我們給您做一個(gè)業(yè)主食堂，拿著卡可以去食堂吃飯；不想做晾曬衣服的地方，沒(méi)關(guān)系我們做一個(gè)集中晾曬衣服的場(chǎng)地。而且，現(xiàn)在業(yè)主只要憑業(yè)主卡就可以取得一臺(tái)全進(jìn)口的自行車(chē)。之前我們的所有理想，現(xiàn)在一一得以實(shí)現(xiàn)，這是第一個(gè)偉大。
第二個(gè)偉大是我們交付了這么多房子，到目前為止零投訴、零維權(quán)、零返工，很多地產(chǎn)商在交付房子的時(shí)候，甚至沒(méi)有交房的時(shí)候，在交付過(guò)程中就出現(xiàn)很多的維權(quán)，出現(xiàn)很多負(fù)面報(bào)道。但是，東怡地產(chǎn)只是長(zhǎng)沙前三十強(qiáng)，當(dāng)我們能夠把產(chǎn)品做到如此之精制，把之前的承諾能夠一一兌現(xiàn)。所以，我覺(jué)得東怡外國(guó)在長(zhǎng)沙的口碑是非常棒的。
問(wèn)到銷(xiāo)售情況，之前五個(gè)月東怡外國(guó)的所有工作都在收尾，今年下半年馬上要上酒店和寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售的高峰期應(yīng)該是今年9-10月份的階段，前面這五個(gè)月肯定和去年的業(yè)績(jī)沒(méi)法比，一是房源面臨清貨；二是與市場(chǎng)大勢(shì)也有一定的關(guān)系。
再補(bǔ)充一句，2013年長(zhǎng)沙1萬(wàn)元以上的樓盤(pán)中，東怡外國(guó)的銷(xiāo)售套數(shù)是全長(zhǎng)沙第一名。所以，我覺(jué)得在全長(zhǎng)沙排在前面十位的本土地產(chǎn)商只有兩家，而長(zhǎng)沙的東怡地產(chǎn)卻是排在前十位中的第一名，所以我非常自豪。

[主持人]感謝各位老總跟我們分享了一些營(yíng)銷(xiāo)拓客的手法。4-5月份以來(lái)，各地松綁限購(gòu)政策頻出，此起彼伏的政策新動(dòng)向，成為樓市最令人關(guān)注的焦點(diǎn)。比如，7月31日長(zhǎng)沙限購(gòu)令“暗松”；對(duì)于符合條件的創(chuàng)新人才在湘江新區(qū)購(gòu)房給予200元/平方米的補(bǔ)助；8月11日，“湘五條”正式出臺(tái)，一系列樓市新政的出臺(tái)無(wú)疑給相對(duì)低迷的市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。首先，請(qǐng)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心王鈞先生來(lái)分析和解讀一下。

[王鈞]早上樓市報(bào)中就預(yù)測(cè)了樓市下半年的國(guó)家走向趨勢(shì)，還是更多的地方城市會(huì)納入到取消限購(gòu)令的大軍中來(lái)。然后，在長(zhǎng)沙取消限購(gòu)令的原因也是由于市場(chǎng)運(yùn)行比較低迷，庫(kù)存壓力較大。但是，限購(gòu)令解除以后，從長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)看效果不是很明顯，主要原因有兩個(gè)。第一，長(zhǎng)沙之前的限購(gòu)政策只是限小不限大，影響面是有限的。二是限購(gòu)政策取消以后，金融貸款政策并沒(méi)有做很大的調(diào)整。所以，我想這兩個(gè)方面是制約長(zhǎng)沙成交比較突出的兩個(gè)原因吧。
就“湘五條”來(lái)看，我看“湘五條”總結(jié)了兩個(gè)方面，一是去庫(kù)存；二是給企業(yè)松綁。比如，去庫(kù)存是政府通過(guò)回購(gòu)的方式來(lái)增加保障性住房的供給；二是異地購(gòu)房者能夠用公積金在長(zhǎng)沙貸款。這兩個(gè)方面是去庫(kù)存。然后，給企業(yè)松綁的話(huà)，一是對(duì)于企業(yè)信用等級(jí)比較高的減低資金本監(jiān)管比例，可以提前給他們辦預(yù)售證。另外，通過(guò)優(yōu)化政府服務(wù)來(lái)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，加快他們的審批效率。主要是這兩個(gè)方面。

[主持人]感謝王鈞先生。之前，請(qǐng)馮總談一下對(duì)“湘五條”的看法。

[馮朝陽(yáng)]在“湘五條”里面，政府打算買(mǎi)一部分商品房作為保障性住房，這是什么意思呢？從側(cè)面上供給減少了，本身要建一批的，現(xiàn)在不建了，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的商品房，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一件非常好的事情，還算一個(gè)比較好的利好吧。
第二，對(duì)于信用等級(jí)高的開(kāi)發(fā)商，可以提前辦理預(yù)售證。實(shí)際上，我是非常贊同這一條的。一方面能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商節(jié)省成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的售價(jià)會(huì)有一點(diǎn)影響，可能會(huì)稍微壓低一點(diǎn)。因?yàn)�，之前所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是貸款開(kāi)發(fā)，幾乎沒(méi)有資金全部是自己拿的開(kāi)發(fā)商，大部分是貸款的開(kāi)發(fā)商。一般在天氣比較好的情況下，三個(gè)月的樣子可以節(jié)省資金成本2%-5%，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本影響有這么高。如果說(shuō)你能夠快速銷(xiāo)售、快速回款的話(huà)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)資金壓力會(huì)小一點(diǎn)，成本會(huì)低一點(diǎn)，售價(jià)可能就會(huì)稍微低一點(diǎn)。
以前他建了10層，可能會(huì)迫于回款的壓力拼命建，按道理說(shuō)我是建房子的，本身是施工單位，按道理應(yīng)該是10天一層，為了回款沒(méi)辦法就4天一層啊，多多少少會(huì)有一些質(zhì)量問(wèn)題。所以，我經(jīng)常跟朋友說(shuō)要買(mǎi)房子就要買(mǎi)10層以上的，不要10層以下的房子，10層以下的房子是趕出來(lái)的，膜還沒(méi)干就拆了。
所以，政府回購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品房，節(jié)省了開(kāi)發(fā)商的成本，開(kāi)發(fā)商不用趕工期了，棚改也給了市場(chǎng)更大的空間。

[主持人]汪總，您對(duì)“湘五條”的出臺(tái)有什么看法呢？

[汪俊]目前的“湘五條”應(yīng)該算是一個(gè)指導(dǎo)方針，因?yàn)檫�有很多后續(xù)落地執(zhí)行的細(xì)節(jié)沒(méi)有出臺(tái)，后續(xù)出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)節(jié)關(guān)系到“湘五條”出臺(tái)的效果如何。原來(lái)在2013年2月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)受限于公積金本身的門(mén)檻，異地手續(xù)煩瑣等等，各地開(kāi)發(fā)商有時(shí)不得不選擇異地貸款。那么，政府回購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品房作為保障房，怎么談？怎么購(gòu)買(mǎi)？開(kāi)發(fā)商是否能夠滿(mǎn)足保障房的需求？那要看后續(xù)談的過(guò)程中會(huì)不會(huì)有一些新的問(wèn)題。因?yàn)�，住建委在發(fā)布“湘五條”之前，實(shí)際上建設(shè)廳做了一個(gè)調(diào)研，當(dāng)時(shí)我們集團(tuán)也參加了，就是討論的政府要回購(gòu)商品房，把一些地級(jí)市的開(kāi)發(fā)商都叫過(guò)去了參與探討。所以，這個(gè)指導(dǎo)方針如何能夠有效地執(zhí)行，中間這個(gè)細(xì)節(jié)是非常重要的，這是我看到的一個(gè)問(wèn)題。
至少整個(gè)一系列動(dòng)作可以表明對(duì)市場(chǎng)提振信心，對(duì)開(kāi)發(fā)商也好，對(duì)客戶(hù)也好，至少是表達(dá)了政府的一個(gè)訴求和態(tài)度，我希望能夠扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。因?yàn)�，本身長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)的價(jià)格一直是比較低的，這是說(shuō)實(shí)話(huà)，馮總最清楚建安成本，現(xiàn)在建安成本每年都在漲，工人的成本、定額按照原來(lái)的方式都不行了，包括土地成本、稅費(fèi)、人力資源成本等等，大家知道公司每年都要多多少少給我們加點(diǎn)工資，這些都是成本。成本在不斷地上漲，而房?jī)r(jià)還在跌，可以說(shuō)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)是非常非常低的，可以這么說(shuō)。那么，這樣做的話(huà)對(duì)市場(chǎng)信心層面有一個(gè)提升的話(huà)，接下來(lái)還是有一些值得期待的東西。如果“湘五條”能夠執(zhí)行得很到位，能夠更加具備可操作性的話(huà)，我覺(jué)得還是值得去期待的。
但是，對(duì)于剛剛馮總講的政府拿預(yù)售證的問(wèn)題，我們客觀分析過(guò)，我們企業(yè)符合政策條件，當(dāng)然也很難客觀地做一個(gè)自我評(píng)價(jià)，至于前面25%的資金問(wèn)題，可以想得到政府還是會(huì)去掂量一下。因?yàn)�，這樣的政策能夠讓像恒大、萬(wàn)科這種快速開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)獲利很多。但是，對(duì)于我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)對(duì)產(chǎn)品的打造能力確實(shí)與一線(xiàn)品牌還有一些差距，我們不得不去承認(rèn)。包括后期風(fēng)險(xiǎn)的管控，說(shuō)句實(shí)話(huà)，我從政府那里拿到預(yù)售進(jìn)行發(fā)售以后，房屋交付期至少要延長(zhǎng)3-6個(gè)月。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)上有一些不可控的因素，包括房?jī)r(jià)的波動(dòng)，都會(huì)使得未來(lái)交付可能存在一些問(wèn)題。那么，結(jié)合自身企業(yè)情況，怎么利用好這一點(diǎn)？那我想說(shuō)要結(jié)合企業(yè)的自身情況來(lái)制定符合自己特點(diǎn)的執(zhí)行辦法。
所以，從種種層面來(lái)說(shuō)，從目前來(lái)看更多的是從信心上有一個(gè)提升。

[主持人]所以，汪總的意思是總則的出臺(tái)是對(duì)市場(chǎng)的一針強(qiáng)心劑，具體效果還要看細(xì)則的安排。接下來(lái)，請(qǐng)問(wèn)一下余總對(duì)“湘五條”有什么看法？

[余鋼]這幾條政策，首先先談?wù)勏拶?gòu)令松綁，我覺(jué)得限購(gòu)取消以后，市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大的明顯回暖，其實(shí)我覺(jué)得是有一個(gè)過(guò)程的，這是第一。那么，包括從2010年開(kāi)始限購(gòu)以來(lái)，也有一個(gè)時(shí)間沉淀，效果才得到體現(xiàn)。第二個(gè)方面，因?yàn)樗�有產(chǎn)品都是根據(jù)政策去制定，原來(lái)在出現(xiàn)限購(gòu)之前，公寓類(lèi)產(chǎn)品、90平方米以下的產(chǎn)品是賣(mài)得非�；鸬�，特別是原來(lái)的投資客很喜歡買(mǎi)這類(lèi)產(chǎn)品，因?yàn)榭們r(jià)低，相對(duì)來(lái)講租金回報(bào)、各方面回報(bào)來(lái)得更快、更高。但是，經(jīng)過(guò)調(diào)控以后，市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了一些改變，大部分賣(mài)得最好的可能是90-120平方米的剛需產(chǎn)品。但是，這類(lèi)產(chǎn)品是不限購(gòu)的，這些產(chǎn)品是屬于剛需產(chǎn)品，剛需客戶(hù)的限購(gòu)情況不是很多。所以，在限購(gòu)松綁這一塊兒，效果需要一定的時(shí)間才能體現(xiàn)。但是，對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是十分的利好，對(duì)外國(guó)我相信也是一樣。因?yàn)�，原�?lái)我們有一棟70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品，有一棟是商業(yè)性質(zhì)的，限購(gòu)松綁對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品是一個(gè)利好，原來(lái)上訪(fǎng)的客戶(hù)都過(guò)來(lái)邀約成交了，對(duì)投資型產(chǎn)品來(lái)講有明顯的好處，效果也得到了體現(xiàn)。
關(guān)于“湘五條”，中間有幾條，我感覺(jué)政府回購(gòu)商品房安置棚改戶(hù)，這條政策應(yīng)該是一條三贏的政策，對(duì)于房企也好，對(duì)于政府也好，還有棚改戶(hù)也好是三贏的。因?yàn)椋�原�?lái)的棚改，就算是建房子，配套設(shè)施、地段肯定是沒(méi)有什么選擇性的，政府想建哪一塊兒就建在哪一塊兒，配套給政府的壓力也比較大。然后，通過(guò)“湘五條”，政府的壓力得到了釋放，房企也可以得到快速去化，再就是通過(guò)政府牽頭，我相信給棚改戶(hù)的價(jià)格肯定是優(yōu)于市場(chǎng)的。所以，我很看好這個(gè)政策，對(duì)于部分樓盤(pán)來(lái)講肯定從中受益是比較多的。包括原來(lái)我們有個(gè)項(xiàng)目在黃興北路那一塊兒，就是政府牽頭，所以我想這應(yīng)該是一個(gè)利好。
再就是信用等級(jí)高的開(kāi)發(fā)商可以提前拿預(yù)售證的情況，應(yīng)該說(shuō)可以加速市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的效果，優(yōu)勢(shì)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展情況會(huì)越來(lái)越好，資金回籠會(huì)越來(lái)越快，對(duì)于資金不充裕的小企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力可能會(huì)比較大。我覺(jué)得，這也是規(guī)范市場(chǎng)的一個(gè)好的辦法。

[主持人]感謝余總，對(duì)項(xiàng)目這一塊兒，包括新政出臺(tái)對(duì)項(xiàng)目的影響也談了一下。接下來(lái)，有請(qǐng)葉總結(jié)合外國(guó)項(xiàng)目談一下對(duì)新政出臺(tái)的意見(jiàn)。

[葉英]我是一個(gè)非常目的導(dǎo)向性的人，通常在出臺(tái)新政的時(shí)候，不管政策的內(nèi)容是什么，我都會(huì)想制定這個(gè)政策的目的是什么。首先，制定新的“湘五條”區(qū)別于以往所有的國(guó)家政策，這個(gè)“湘五條”肯定是利好的，只是這個(gè)利好有多利？有多好？是一個(gè)層次的問(wèn)題。那么，它既然是利好，它既然希望房地產(chǎn)能夠起來(lái)，不要持續(xù)惡化下去，這是制定國(guó)家政策的一個(gè)初衷的話(huà)。那我們首先來(lái)看看現(xiàn)在的問(wèn)題到底在哪兒，現(xiàn)在出臺(tái)的“湘五條”是不是真正的對(duì)癥下藥？
回過(guò)頭來(lái)看長(zhǎng)沙市場(chǎng)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)肯定有很多問(wèn)題，但找到影響市場(chǎng)的三大核心問(wèn)題到底是什么？從中梳理出來(lái)，得出以下結(jié)論。
一是供需存量最大，創(chuàng)下長(zhǎng)沙五年以來(lái)最大的庫(kù)存量。王總是做數(shù)據(jù)的，我們接觸的渠道不一樣，可能數(shù)據(jù)不完全一樣，我不是做數(shù)據(jù)出身的，但對(duì)大數(shù)據(jù)在腦子里有一個(gè)這樣的概念。截止到7月底，長(zhǎng)沙庫(kù)存超過(guò)1300萬(wàn)平方米，這是什么概念？是剩余的庫(kù)存今年下半年不新增加1平方米，剩下的庫(kù)存要賣(mài)一年半以上甚至兩年時(shí)間，而下半年的增量在700萬(wàn)平方米以上，意味著在目前的狀況下不解決供需矛盾，會(huì)是所有矛盾中最敏感的一個(gè)矛盾。
再看1-6月份長(zhǎng)沙市場(chǎng)賣(mài)了350-360萬(wàn)平方米，庫(kù)存超過(guò)1300萬(wàn)平方米，按照上半年的去化速度，剩下的房子要賣(mài)長(zhǎng)時(shí)間才能賣(mài)完？所以，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)問(wèn)題的核心就是庫(kù)存量最大，這是最大的問(wèn)題。那其次的最大問(wèn)題是什么？就是現(xiàn)行銀行貸款政策。現(xiàn)行銀行貸款政策不管是從購(gòu)房者角度，還是從開(kāi)發(fā)商角度，國(guó)家上有政策說(shuō)首套房可以打八折，甚至有些城市說(shuō)首套房打七五折的相關(guān)報(bào)道，再回到地方政府支行營(yíng)業(yè)所真正在落地住房按揭貸款的時(shí)候，有哪家銀行在執(zhí)行基本利率打折？這就是一個(gè)很大的矛盾，絕大部分的現(xiàn)行銀行政策即便是首套房，利率都要上浮5.3%，任何一個(gè)營(yíng)業(yè)廳都是這樣的，銀行在目前情況下還想向開(kāi)發(fā)商攬儲(chǔ)，向開(kāi)發(fā)商收額外的費(fèi)用，很多營(yíng)銷(xiāo)中心的客人符合銀行放款條件，真正拿到銀行的放款周期達(dá)到1個(gè)月以上，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房客戶(hù)的成本在增加，開(kāi)發(fā)商的資金成本越高，回籠資金的周期越長(zhǎng)，資金壓力就會(huì)越大。所以，現(xiàn)行銀行金融政策貸款是三大矛盾的第二大矛盾。
第三大矛盾到底是什么？現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看看所有上門(mén)客戶(hù)分析可以發(fā)現(xiàn)，投資型客戶(hù)和投資型成交客戶(hù)基本降到了在過(guò)去三年中的最低，為什么他們不買(mǎi)房子？原因是國(guó)家的購(gòu)房政策、金融政策和源于這些投資客戶(hù)手頭的資金狀況，還是經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，在上半年大家手頭的錢(qián)都不寬裕。這三大原因?qū)е抡嬲�投資型意愿客戶(hù)看房的比例和購(gòu)房的比例降到了冰點(diǎn)位置，尤其是東怡外國(guó)這種項(xiàng)目，長(zhǎng)沙均價(jià)6300-6500元/平方米的時(shí)候，我們的毛坯房?jī)r(jià)格已經(jīng)賣(mài)到11000元/平方米。所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)到我們樓盤(pán)來(lái)的客戶(hù)都有一個(gè)問(wèn)題，東怡外國(guó)的項(xiàng)目又限購(gòu)，又限貸。
那么，再要回頭解決問(wèn)題的時(shí)候，先找出問(wèn)題，如果我們的問(wèn)題是長(zhǎng)沙的存量房太大，長(zhǎng)沙的金融政策和整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境造成長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的話(huà)，解決問(wèn)題有兩種思路，一種是癥狀解，一種是根本解。如果從癥狀解的話(huà)，找一些好的辦法，增加一些噱頭，讓大家覺(jué)得有了春天的感覺(jué)，這是表面上的解決方面，不能解決根本問(wèn)題。再來(lái)看看政府想扶持房地產(chǎn)行業(yè)，不讓它繼續(xù)惡化下去，來(lái)看看“湘五條”，“湘五條”是利好，但是“湘五條”第一條是政府出資采購(gòu)剛需樓盤(pán)的房子作為保障性住房，在一定程度上對(duì)存量是產(chǎn)生一定的影響。但是，你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，他要指定采購(gòu)的產(chǎn)品本身的屬性，在整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)說(shuō)份額也不大，比例也不大。
再來(lái)看看第二，外地客戶(hù)在長(zhǎng)沙可以申請(qǐng)住房公積金貸款，不知道在座其他領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目做了住房公積金貸款沒(méi)有，東怡外國(guó)項(xiàng)目部做住房公積金貸款，不做住房公積金貸款的樓盤(pán)在長(zhǎng)沙比比皆是，是不是我們不愿意做？不是，手續(xù)麻煩，辦理時(shí)間長(zhǎng)，非常麻煩，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不愿意做住房公積金貸款。本身政策出臺(tái)以后，符合政策樓盤(pán)比例也比較小的時(shí)候，也有可能沒(méi)有太多的效果。
再就是提前拿預(yù)售證的問(wèn)題，大家不要很簡(jiǎn)單看待這個(gè)問(wèn)題，這絕對(duì)是個(gè)雙刃劍，出預(yù)售許可證就可以預(yù)售的話(huà)，老百姓在購(gòu)房的時(shí)候超過(guò)一年半以上收樓的情況就會(huì)比比皆是，很難講這個(gè)政策到底是好還是不好。剛才，我得到一個(gè)數(shù)據(jù)，關(guān)于資金監(jiān)管A類(lèi)企業(yè)，然后我估摸了一下，整個(gè)湖南有6000家開(kāi)發(fā)公司，A類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)商有100家，余總講的是對(duì)的，6000家里面有100家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是能夠拼得上這個(gè)政策的，也就是說(shuō)以后強(qiáng)的就會(huì)更強(qiáng)，以后弱的就會(huì)更弱。所以，剛才汪總也提到，對(duì)于外地到長(zhǎng)沙來(lái)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)利好，他們的資金狀況比本地開(kāi)發(fā)商好很多。
我們找到了癥結(jié)，找到了解決辦法，能夠?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生影響嗎？能夠產(chǎn)生一定的影響，但還沒(méi)有觸及到根本，根本就在現(xiàn)行按揭的金融政策。

[主持人]感謝葉總的分享。綜合四位老總的想法，我個(gè)人總結(jié)一下，大家對(duì)“湘五條”提振市場(chǎng)信心還是看好的。但是，具體的情況還需要看相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)于成交量影響最顯著的在于銀根的放松。
2014博鰲房地產(chǎn)論壇“大嘴”任志強(qiáng)和社科院研究員陳淮就“棚改”問(wèn)題爭(zhēng)執(zhí)不下。今年以來(lái)，從中央到地方新一輪棚改明顯提速，長(zhǎng)沙市委市政府提出爭(zhēng)取用4年時(shí)間基本完成長(zhǎng)沙城區(qū)集中連片棚戶(hù)區(qū)改造。在長(zhǎng)沙以剛需為主的市場(chǎng)環(huán)境下，政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源的新政策對(duì)市場(chǎng)會(huì)有什么影響呢？請(qǐng)馮總回應(yīng)一下。

[馮朝陽(yáng)]保障房是政府要承建的，政府回購(gòu)商品房作為保障性住房可以消化一些市場(chǎng)供給，對(duì)房地產(chǎn)整體來(lái)說(shuō)是比較好的。棚改有兩種模式，一種是政府主導(dǎo)，是政府把房子全部拆完，再把地拿出來(lái)拍賣(mài)，政府一開(kāi)始有拆遷的資金投入，就沒(méi)有那么大的實(shí)力來(lái)推動(dòng)，一年可能只能推動(dòng)一個(gè)兩個(gè)，在李克強(qiáng)的報(bào)告中講得很明確，一定要全力推動(dòng)城市棚改，絕不能是一邊高樓林立，一邊棚戶(hù)區(qū)連片的現(xiàn)象。還有一種模式是企業(yè)主導(dǎo)模式，是怎么做的呢，就是企業(yè)來(lái)推動(dòng)棚改拆遷，拆遷辦一起配合，錢(qián)是企業(yè)來(lái)掏，最終是以地價(jià)款來(lái)補(bǔ)償你。如果你的拆遷費(fèi)用大于地價(jià)款，那么就相當(dāng)于地就免費(fèi)送給你，你的拆遷成本就是你的地價(jià)款。如果說(shuō)你的拆遷費(fèi)用小于地價(jià)款，那就把拆遷費(fèi)用抵消掉。比如，我拆遷花了2個(gè)億，地要3個(gè)億，那地就只需要掏1個(gè)億了，棚改是這樣的政策。所以，“湘五條”在一定程度上能夠推動(dòng)房地產(chǎn)商參與棚改項(xiàng)目的。因?yàn)椋�隨著城市中，特別是市中心的地塊越來(lái)越稀缺，我認(rèn)為這樣的政策能夠推動(dòng)城市的棚戶(hù)區(qū)改造，其次在一些比較好的地段建一些比較好的房子，對(duì)提升居住品質(zhì)有推動(dòng)作用。
其次，對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，我認(rèn)為是一個(gè)比較好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。一方面均價(jià)6000-7000元/平方米，開(kāi)發(fā)商一般有20%的利潤(rùn)就不錯(cuò)了，一般都是10%多一點(diǎn)，長(zhǎng)沙樓市本身就不存在泡沫。其次，包括“湘五條”的出臺(tái)，限購(gòu)令的取消，從目前來(lái)看影響還不是特別明顯，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)肯定會(huì)有一定的影響。在目前這個(gè)階段出臺(tái)“湘五條”，我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)拐點(diǎn)應(yīng)該還沒(méi)有出現(xiàn)。
第三，目前的經(jīng)濟(jì)正在逐漸回升，連續(xù)五個(gè)月回升。任何一屆政府接班以后，基本上經(jīng)濟(jì)在第二年觸底，第三年、第五年回升，這也是一個(gè)比較好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。
第四，金融信貸政策有一定的調(diào)整，定向有寬松。包括昨天中央三臺(tái)也講了，針對(duì)房地產(chǎn)要定向放貸，說(shuō)要放貸4000億元，中央正在強(qiáng)調(diào)這些事情，那么肯定會(huì)有一定效果的。
第五，長(zhǎng)沙這座城市的未來(lái)發(fā)展，應(yīng)該說(shuō)城市品牌、城市地位會(huì)得到比較大幅度的提升，特別是近一兩年，隨著地鐵1、2號(hào)線(xiàn)，包括3號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，隨著滬昆高鐵的開(kāi)通，隨著長(zhǎng)沙-重慶高鐵開(kāi)通，隨著城際鐵路的開(kāi)通，長(zhǎng)沙的外地購(gòu)房者還會(huì)有大幅度的提升。
所以，從以上幾個(gè)方面來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為目前這個(gè)階段是一個(gè)比較好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。那么，我建議有購(gòu)房需求的人，趁著目前有一部分開(kāi)發(fā)商正在做優(yōu)惠，正在打折，有這個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)非常好的出手機(jī)會(huì)，如果錯(cuò)過(guò)這一次，再等十年。

[主持人]馮總提到有購(gòu)房意愿的朋友一定不能錯(cuò)過(guò)現(xiàn)在這個(gè)機(jī)會(huì)，如果錯(cuò)過(guò)了可能真的像馮總說(shuō)的一樣，要再等十年。接下來(lái)，請(qǐng)汪總談一下接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，加大棚改對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)有什么樣的影響呢？

[汪俊]我覺(jué)得，棚改是促進(jìn)城市化進(jìn)程一個(gè)非常重要的因素。因?yàn)�，�?duì)于長(zhǎng)沙這樣要擴(kuò)容的一個(gè)城市，未來(lái)要在中部占據(jù)一個(gè)比較重要位置的一個(gè)城市，我覺(jué)得棚改進(jìn)程加速是非常非常有必要的。剛才，馮總講了一部分是關(guān)于拆遷主導(dǎo)的問(wèn)題，我補(bǔ)充一點(diǎn)。實(shí)際上，對(duì)于棚改和政府有兩種方式，一種是定向采購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品房作為安置房；另外一種也是一種補(bǔ)貼。因?yàn)椋�目前這個(gè)項(xiàng)目接納了一批拆遷戶(hù)，拆遷戶(hù)的質(zhì)量非常高，全部是一次性付款，全部是奔著大戶(hù)型來(lái)的，他們和拆遷辦溝通以后能夠很快拿到拆遷款的補(bǔ)貼，拆遷辦也非常希望這批拆遷戶(hù)成為我們的業(yè)主，盡快問(wèn)題拆遷。所以，這是我們接下來(lái)要面臨的一些局面，能不能去吸納具備補(bǔ)貼資格的棚改戶(hù)直接來(lái)到項(xiàng)目，可能與政府直接談回購(gòu)的問(wèn)題來(lái)得更簡(jiǎn)單、更直接一些，這是棚改的問(wèn)題。
關(guān)于“金九銀十”，目前市場(chǎng)的需求還是旺盛的，整個(gè)市場(chǎng)還是比較活躍的。從我們目前了解的客戶(hù)的購(gòu)房需求，出來(lái)看樓的意愿，實(shí)際上消費(fèi)者還是比較活躍的，而且還有“湘五條”政策的刺激，我覺(jué)得在9、10月份，作為我們來(lái)說(shuō)是期待它能夠成為真正的“金九銀十”。但是，作為我們來(lái)說(shuō)，我們開(kāi)發(fā)企業(yè)又很謹(jǐn)慎，我們會(huì)結(jié)合目前的狀況來(lái)逐步調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格，迎接“金九銀十”。
馮總說(shuō)得非常對(duì)，現(xiàn)在對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是出手的好時(shí)機(jī)，因?yàn)檫M(jìn)入“金九銀十”我們會(huì)逐步調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)政策，按照目前的政策10%的利潤(rùn)都沒(méi)有，到了“金九銀十”一定會(huì)回歸到正常的均價(jià)銷(xiāo)售，我們也會(huì)有特別的方式來(lái)迎接“金九銀十”。能不能成為真正的“金九銀十”？我很期待“湘五條”具體細(xì)則的出臺(tái)，我也更希望更多的開(kāi)發(fā)商能夠積極地去面對(duì)“金九銀十”，你可以積極地去推貨，希望市場(chǎng)不要太呈現(xiàn)出大過(guò)于悲觀的情緒或狀態(tài)，希望大家積極樂(lè)觀地、正面地去面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)，給到市場(chǎng)也好，給到客戶(hù)也好，給到從業(yè)人員更多的信心。用積極的心態(tài)面對(duì)，加上政策的引導(dǎo)，包括我們期待的金融政策的調(diào)整，或者是微調(diào)，或者是定向調(diào)整，我覺(jué)得這些因素至少有條件促成“金九銀十”，具備真正成為有成色的“金九銀十”。

[主持人]謝謝汪總。接下來(lái)，想請(qǐng)余總談一下，對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，包括棚改方面的話(huà)題。

[余鋼]其實(shí)，剛才馮總和汪總談得很深入了，而且講得非常到位，我也非常贊同他們的觀點(diǎn)，我就簡(jiǎn)單講講自己的個(gè)人觀點(diǎn)。
棚改話(huà)題在上個(gè)話(huà)題我已經(jīng)講完了，我認(rèn)為棚改政策是一個(gè)非常好的政策，是一個(gè)實(shí)現(xiàn)三贏的利好政策，在這里就不再?gòu)?fù)述了。再就是“金九銀十”，個(gè)人用四個(gè)字總結(jié)，就是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。對(duì)自身項(xiàng)目，相信和其他的開(kāi)發(fā)商都是一樣的，在“金九銀十”這個(gè)時(shí)段，作為一個(gè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，在宣傳和推廣方面肯定是一個(gè)集中期，所以在成交方面我相信在今年下半年應(yīng)該能夠打起熱銷(xiāo)的頭炮，畢竟7、8月份受制最大的是行情和天氣，9、10月份是長(zhǎng)沙的銷(xiāo)售旺季，現(xiàn)在各方面利好政策也是頻繁出臺(tái)，相信在各分析的政策落地以后，對(duì)現(xiàn)行市場(chǎng)應(yīng)該有一定的改變，尤其是投資型客戶(hù)。像我們的項(xiàng)目在今年下半年會(huì)主推精裝寫(xiě)字樓，我們是打性?xún)r(jià)比的策略，因?yàn)槲覀兊膶?xiě)字樓價(jià)格算是性?xún)r(jià)比很高的，精裝才11000元/平方米的價(jià)格，在市中心，我們也很期待下半年在“金九銀十”有一定的突破。

[主持人]感謝余總，葉總對(duì)接下來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)有什么態(tài)度呢？

[葉英]這中間有一個(gè)點(diǎn)，我從來(lái)不認(rèn)為三、四月份不是旺季，九、十月份就一定是旺季，什么三月份的小陽(yáng)春，九、十月份的銷(xiāo)售旺季，對(duì)指定的月份有沒(méi)有小高潮？我不抱太多想法。我從來(lái)都特別贊同棚戶(hù)區(qū)改造，因?yàn)檎嬲�走到一些棚�?hù)區(qū)里面就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們的生活環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、消防隱患、居住條件等等，它的硬件的的確確是非常糟糕的，而這些地塊又處在城市非常好的位置，如果能夠把這些地塊騰出來(lái)，一方面可以把整個(gè)城市的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施各方面有一個(gè)很大的提升；另一方面，我們不能因?yàn)榕飸?hù)區(qū)改造所暴露出來(lái)的民生問(wèn)題，而去忽略本身棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)這個(gè)城市，對(duì)棚戶(hù)區(qū)里面的居民所帶來(lái)的好處。所以，我非常支持加大力度來(lái)治理棚戶(hù)區(qū)改造。
那么，棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，首先就是會(huì)增加很多供求關(guān)系。那么，到底是增加的哪些供求關(guān)系呢？毋庸置疑，一定是不是投資型客戶(hù)，一定是剛需客戶(hù)，緊挨著棚戶(hù)區(qū)改造的原住居民周邊的剛需樓盤(pán)，對(duì)他們來(lái)講，對(duì)這些特定區(qū)域、特定屬性的樓盤(pán)一定是一個(gè)很好的利好。所以，我的觀點(diǎn)就是這樣。

[主持人]謝謝葉總的精彩觀點(diǎn)。也非常感謝今天幾位老總能夠做客我們的會(huì)客室訪(fǎng)談，今天的《0731樓市會(huì)客室》訪(fǎng)談就到這里，謝謝大家。