[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》之《我是銷冠》訪談。
2014年8月的長沙樓市，一方面遭遇系列政策沖擊波的連番“轟炸”，下半月則迎來了萬科、綠地、新華都等地產(chǎn)大牌的系列“大促”。盡管利好不斷，但長沙樓市銷量卻未能應(yīng)聲而起，樓市調(diào)整仍在繼續(xù)，面對似乎是年內(nèi)最后一波沖量希望的“金九銀十”，開發(fā)商將在推新放量、促銷讓利方面繼續(xù)加大力度，購房者的觀望心態(tài)是否將會有所改變？購房者何時適合入手“抄底”，如何挑選稱心如意的房子？
本期“0731樓市會客室”訪談我們邀請到業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會所，共同探討。
本期的訪談嘉賓有：
東業(yè)上城 策劃總監(jiān) 劉寶嘉
匯一城 銷售經(jīng)理 石姣
長沙市房產(chǎn)研究中心副主任研究員 熊洋

[主持人]八月份的時候我們長沙市接連出臺了一些很具沖擊力的利好政策，比如“望八條”、購房金融補貼等，按道理來說，這應(yīng)該是購房者認(rèn)籌的一個好機(jī)會，那長沙市八月份的的成交量會不會因此而有所提高呢？首先有請我們長沙市房產(chǎn)研究中心副主任研究員熊洋女士給大家發(fā)布一下八月份的成交數(shù)據(jù)。

[熊洋]好的，8月份，長沙房地產(chǎn)市場低位運行的趨勢延續(xù)，本月新房市場仍然是供增銷減態(tài)勢，庫存量繼續(xù)增加，商品住宅均價也有所下滑，盡管8月以來長沙限購政策退出，但并未給市場帶來活力，從具體數(shù)據(jù)來看，8月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售208.21萬m2，同比增長46.30%，環(huán)比增長3.89%；新建商品房新增網(wǎng)簽117.86萬m2，同比減少30.87%，環(huán)比減少0.29%。價格方面，8月份新建商品住宅網(wǎng)簽均價5241元/m2，同比下跌9.05%，環(huán)比下跌6.15%；而內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價為6173元/m2，同比下跌4.57%，環(huán)比下跌4.83%。

[主持人]就您來看，剛才我說的政策利好，開發(fā)商的促銷力度也很大，但是在這種情況下，我們的網(wǎng)簽量的數(shù)量還是在下降，您覺得是一個什么樣的原因？

[熊洋]我覺得長沙從現(xiàn)狀政策來說，本來就是一個比較溫和的政策，對市場的的影響可能并不是特別大。所以取消限購等政策退出市場對樓市整體的影響也不是很大。整個市場的走勢還未見底，仍處在焦灼狀態(tài)，所以市場的觀望氛圍可能還是比較重的。

[主持人]我想請教一下石總，您覺得這是一個什么樣的原因？

[石姣]其實我覺得從進(jìn)入七月份以來我們匯一城項目雖然銷售業(yè)績沒有太大的影響，但事實上，不管是來電來訪也好，還是客戶的心理狀態(tài)以及誠意度還是會或多或少受一定影響的。匯一城畢竟還是一個剛需項目，剛需項目的客戶還是存在觀望心理，所以會加長我們客戶的一個成交周期。這個主要是受大市場環(huán)境的影響。七、八月份我們在線上是加大了宣傳力度的，線下主要是老帶新等渠道。

[主持人]你們七、八月份的銷售情況怎么樣？

[石姣]我們前期基本上都是集中開盤的形式，就這兩個月才開始平推。所以其實沒有很強(qiáng)的對比性。但是還是完成了公司定下的銷售目標(biāo)任務(wù)。

[主持人]現(xiàn)在在推的是一些什么樣的產(chǎn)品？

[石姣]現(xiàn)在在售的是余貨。是我們6月27號開盤的4號棟的余貨。下半年至少應(yīng)該還會有比較大的出貨量。但是還沒有確定。

[主持人]那我們劉總，貴項目在七、八月份的銷售情況是不是能夠達(dá)到您的預(yù)期？

[劉寶嘉]我們是8月17號首次開盤。開盤當(dāng)天應(yīng)該是賣了186套房子，緊接著第二天、第三天會有很多顧客在開盤當(dāng)天沒有選到房子再過來，包括我們后期的加推，所以到現(xiàn)在為止我們整個賣了230套房子出去。八月份本來是一個淡季或者是一個市場不好的情況，我們賣了這么多應(yīng)該是達(dá)到了我們心理預(yù)期的目標(biāo)，達(dá)到了公司制訂的一個任務(wù)量并超額完成了公司的任務(wù)。能在這種淡勢下小小地飄紅一下，我覺得是我們把握住了當(dāng)前市場的機(jī)會。那天正好是長沙限購放開，對客戶和潛在客戶的心理預(yù)期還是有一點小小的沖擊�？赡芤郧坝^望情緒比較濃的客戶就慢慢地放松了，因為市場的利好馬上會到來，早出手比晚出手要好，所以他們就不再猶豫了，開盤當(dāng)天人氣也是蠻火爆的。

[主持人]剛才石總介紹了，匯一城用的手法是線上加線下在一起賣的手段，是集中開盤的一個策略。我們東業(yè)是用什么樣的手法？

[劉寶嘉]因為我們是首次開盤所以沒有老業(yè)主。所以我基本上線上的手段比較多一些。但是我們營銷運用的特別好，我們的大部分客戶都是沖著我們產(chǎn)品和我們的性價比來的。

[主持人]性價比跟產(chǎn)品比較認(rèn)可？

[劉寶嘉]對。

[主持人]剛才說的話題，除了我們東業(yè)的項目之外，我們整個的市場并不能像東業(yè)一樣，其實八月份的銷量并不是很理想。您覺得這樣一個大的環(huán)境能改變什么？

[劉寶嘉]我覺得首先從長沙一個二級偏下的城市解開限購，對這個大的市場格局的改變有點力不從心了。而且長沙的限購那么多年來也是名存實亡。政府也沒有過于的去要求，所以對于客戶的感覺來說，限不限購或者解不解開限購對我們客戶實際購買力沒有什么太大的影響。而且從全國的市場來說，尤其是一線城市，它的成交和價格的走向給客戶的感覺也不是特別理想。客戶可以更多的通過報紙、新聞、電視看到某某城市在不斷地降價。所以在這種情況下，光長沙一個地方解開限購可能對整體的市場格局沒有太大的影響，因此還需再觀察一段時間。

[主持人]你剛才說我們長沙是二線靠下的城市？

[劉寶嘉]對。

[主持人]前幾天還看了一個新聞?wù)f長沙已經(jīng)擠進(jìn)了一線城市。

[劉寶嘉]長沙應(yīng)該到目前為止總?cè)丝谑?36萬，常住人口不到500萬，長沙市的人口應(yīng)該只有300多萬。所以從人口和GDP來算它達(dá)不到一線城市，只能算二線中等、偏下。可能他們考慮的標(biāo)準(zhǔn)和我們房地產(chǎn)考慮的標(biāo)準(zhǔn)不同。我們是用人口來算的。房子畢竟是人來居住，只有達(dá)到了基本的人口數(shù)量才有一定的購買力，所以長沙在周邊地級市來說會吸引一部分地級市的客戶但整體來說它達(dá)不到一線的標(biāo)準(zhǔn)。

[主持人]距離這個可能還有一段距離？

[劉寶嘉]對。

[主持人]隨著傳統(tǒng)外部拓客渠道日益乏力，各類線上線下相結(jié)合的新興營銷拓客手段層出不窮，8月25日萬科聯(lián)手淘寶促銷賣房，包括像全民看房、全民營銷的提出，在房地產(chǎn)行業(yè)的下行期，這樣的的促銷方式似乎比直接降價更有宣傳點。那么房產(chǎn)電商化到底是噱頭還是有可能成為一種趨勢？首先請我們石總來聊聊。

[石姣]其實電商并不是房地產(chǎn)行業(yè)開始興起的。我覺得，它是房地產(chǎn)行業(yè)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場之后所尋求的一種新的銷售模式。那么，電商肯定還是會有一些促進(jìn)作用的。但是，我覺得在房地產(chǎn)行業(yè)，目前而言，基本上是處于一個萌芽的狀態(tài)。它只是作為房地產(chǎn)諸多手段中的一種，而我們匯一城之前有嘗試過電商，目前還沒有實在地去跟電商進(jìn)行一個比較緊密的長久的合作，目前還沒有。

[主持人]都是走一些傳統(tǒng)媒體？

[石姣]對，我們其實更多的會是老帶新，像你說的，轉(zhuǎn)介這一塊。

[主持人]轉(zhuǎn)介這一塊？

[石姣]就是渠道。渠道這一塊會比較多，在電商這一塊沒有很長久或者很緊密地去合作。

[主持人]是出于對這種形式?jīng)]有信心，還是老的方式比較有用一些？

[石姣]可能對于我們這邊而言，我們可能認(rèn)為這種轉(zhuǎn)介或者老帶新的方式會來得更加直接一些。其實，之前我所在的其他項目也有接觸過電商這一塊。我不知道這一塊是因為項目合作方式的原因還是什么，就是效果并沒有預(yù)期的好。

[主持人]那么，劉總您有一個什么樣的判斷？

[劉寶嘉]這么多年，萬科又讓我們愛又讓我們恨。因為它永遠(yuǎn)不采取一種常規(guī)模式，如果比思維模式，我們有時候趕不上人家。比競爭力，如果我們同在一個片區(qū)，有萬科作為精品的話，我們也很頭疼。但是，我們又很愛它。因為萬科在房地產(chǎn)業(yè)首屈一指，它這種模式和這種創(chuàng)新的力度是比較大的，包括我們所有的產(chǎn)品戶型，包括我們的一些洋房，也都是學(xué)習(xí)了萬科的經(jīng)驗。萬科敢于跟淘寶來合作，說明它已經(jīng)下了決心要做這個事情。因為萬科前十年前就開始說要改革，自己的模式要重新轉(zhuǎn)變。以前說是走工廠化的模式，說我們的房子全部是工廠化。

[主持人]集成的？

[劉寶嘉]集成的，跟遠(yuǎn)大一個思路。但是，這么多年也是抗?fàn)幉恍　Ｒ驗槊恳粋�城市，每一個片區(qū)，可能各方面的元素不同，所以，它也沒有走下來。但是，它現(xiàn)在想嘗試一個新的模式，就是線上線下，把電商做透。但是，我們不能光看到它這種走電商模式的一個表面現(xiàn)象，可以看到它這樣的一種模式，說到底就是降價促銷。可能我們在市場不理想的情況下，還想再等一段時間，觀望一段時間。但萬科就是決心下得很足，它認(rèn)定市場不足的情況下，馬上降價促銷。我前天聽到新聞?wù)f，成都的兩個萬科盤因為降價促銷的力度太大了，造成一些業(yè)主和老業(yè)主不滿，把售樓部都砸了。我覺得這可以看出萬科的促銷力度是非常大的，下的決心也非常大，可以給我們開發(fā)商提這個醒。不管你是大的公司也好，小的公司也好，當(dāng)市場不好的情況下，要敢于去促銷，敢于去降價，不管是采取什么樣的模式，要急于把握市場，快速回籠資金。所以，萬科就給大家提了一個頭。從08年開始，萬科能平穩(wěn)地渡過08、09年的低潮期，主要跟它08年底的時候大量促銷，大量地回籠資金，因為09年沒有拿地，所以這跟08年大量地回籠資金有很大的關(guān)系。所以，有很多大的開發(fā)商也提了一個醒。以前有很多大的地產(chǎn)界的地佬說萬科這種模式是攪屎棍，是老鼠屎，說你這個市場還不明確的情況下，就大幅度地促銷，對地產(chǎn)界來說是大量的刺激，一個損失。但是，過了這么多年，他們又承認(rèn)了說，萬科這種模式是值得學(xué)習(xí)的。因為人家畢竟走得很平穩(wěn)。所以，現(xiàn)在有很多人說，看到萬科促銷，我們就跟著促銷。不管為什么原因，先促銷再說。所以，萬科給我們帶來的東西還是值得深思的。

[主持人]萬科對市場的把握還是比較敏感的。

[劉寶嘉]對。

[主持人]您覺得我們的房產(chǎn)電商，目前這種發(fā)展趨勢會不會成為將來你們采用的一種主要的手段？

[劉寶嘉]電商未來可能會發(fā)展成我們比較核心的營銷手段。因為我們以前傳統(tǒng)的模式，包括我們跟師傅也好，入行學(xué)到的經(jīng)驗也好，都是坐銷模式，坐到售樓部，等待客戶上門。但是，這種模式走下去應(yīng)該會越來越疲軟，我們只能想辦法走出去。而現(xiàn)在隨著電商快速地發(fā)展，它這個市場占有率非常高，它更直接地跟客戶面對面地交流，這種模式是非常好的。電商跟房地產(chǎn)銜接在一起，還是一個時間的過程�？梢哉f，現(xiàn)在有很多電商還不夠成熟，我們也想利用。但是，可能考慮到方方面面，我們也不敢去嘗試。如果隨著電商的發(fā)展越來越完善，能保護(hù)消費者的權(quán)益，能保護(hù)開發(fā)商的權(quán)益。我們可能合作的機(jī)會非常大。

[主持人]就是先有坐銷，再到行銷�，F(xiàn)在的行情之下，行銷也不是特別地管用，還要再衍生出新的方式。還有，王石在前段時間提到一個房企轉(zhuǎn)型的一個問題，就是目前華遠(yuǎn)的董事長任志強(qiáng)，潘石屹到長沙來的時候，也提到了一個互聯(lián)網(wǎng)思維改變傳統(tǒng)房企。在互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)相結(jié)合的大的環(huán)境下，您覺得會不會成為將來的一種趨勢？

[劉寶嘉]互聯(lián)網(wǎng)是吧？

[主持人]對。

[劉寶嘉]我覺得互聯(lián)網(wǎng)首先作為房地產(chǎn)宣傳，或者是一個向外釋放項目信息的渠道，但它如果作為主要的東西，我覺得還是有待于思考和研究的。因為從我們的角度來說，我們賣套房子不算什么。但是，從顧客的角度來講，依靠房子可能是他畢生的積蓄、畢生的心血，他不可能輕易依賴一個沒有去項目實地考察過，也沒有深入了解項目的同時，敢于在網(wǎng)上下單。我們說在網(wǎng)上釋放一個窗口，讓顧客更多地了解我們的項目，同時還是要來到售樓部，來到項目現(xiàn)場，了解更多的項目情況之后，顧客可能會選擇在網(wǎng)上或者新的渠道去購買。但是，這只能是一個渠道，一個新的窗口。但是，完全以它為主，我覺得還是需要時間。

[主持人]就是會成為一種很有效地補充的手段？

[劉寶嘉]對。

[主持人]石總，您覺得呢？

[石姣]關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維是否會引發(fā)房企轉(zhuǎn)型這個話題，我覺得，其實作為二手房而言，它現(xiàn)在主要的窗口其實就是通過互聯(lián)網(wǎng)。那么，就像剛剛劉總所說的，不管是二手房還是新房，其實它只是一個窗口。就像劉總所說的，都是幾十萬，半輩子的心血都壓在這上面了，肯定是要看實際的，看實景的。至少目前而言，沒辦法通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行銷售，完全訂單的成交，肯定還是要通過實景。
作為傳統(tǒng)房企而言，更多的可能是在發(fā)展思路上面會要與時俱進(jìn)，互聯(lián)網(wǎng)思維勢必會對傳統(tǒng)房企產(chǎn)生影響。但是，我覺得影響不等于轉(zhuǎn)型，是否互聯(lián)網(wǎng)思維會引發(fā)傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型，這個確實還是有待考究的。

[主持人]熊主任，您對這個是什么樣的看法？您剛剛不是也說了您買了房子，獲取房子信息的渠道是通過什么途徑呢？

[熊洋]我買房子，如果是我自己買，我肯定不會在網(wǎng)上直接下單，因為這不像買一件衣服或者是買一雙鞋子，這畢竟是幾十萬、百把萬的東西。我可以從互聯(lián)網(wǎng)上獲取一些信息，看一下其他的網(wǎng)友對這個樓盤的點評、評價什么的，還有它的優(yōu)惠力度和其他樓盤進(jìn)行比較什么的，這可能利用互聯(lián)網(wǎng)會比較方便，可能不需要到每個樓盤跑，可能比較方便。但是，如果我真正想要下手買房子的話，我會到現(xiàn)場去看，會和營銷人員具體深入地談，一些細(xì)節(jié)要面對面地談，可能會要更好一些。就是這樣子，像現(xiàn)在移動互聯(lián)深入地每個人的日常生活中，至于房企應(yīng)該要有一個嗅覺，需要在營銷方面把移動互聯(lián)作為一個補充的方式，更好地去迎合老百姓獲取信息的一個新的方式，這樣子在營銷方面可能會有一些新的補充，可能會取得更好的效果。

[主持人]謝謝熊主任的分享。8月底，央行首次定向降息，釋放利率放松信號，包括福建、上海、四川等地頻頻釋放限貸放松的信號，長沙也傳出銀行信貸政策有望放松的消息。各樓盤項目是否會對營銷手法、推盤節(jié)奏進(jìn)行有針對性的調(diào)整，具體會有一些什么樣的動作？若限購政策松綁與銀根放松真正形成合力，各位長沙樓市的接下來的走勢特別是“金九銀十”有何期待？

[劉寶嘉]對于我們項目來說，9月份是要加推。但整個的市場格局還是不明確。不過銀行給我們釋放了非常積極的信號。從上半年來看，我們?nèi)フ毅y行要額度，會很難。但過了7月份，開始變成銀行找我們放額度了。從市場來看，銀行的轉(zhuǎn)變還是非常大的。但是，整個下半年，因為全國的房地產(chǎn)市場還是不景氣，尤其是一線城市，江蘇、重慶、上海那邊都是非常地不景氣，這給我們長沙帶來了不小的影響。對于我們來說，金九銀十能不能達(dá)到傳統(tǒng)的預(yù)期，我們心里也沒有底。但是，從我們手上讀到的數(shù)據(jù)來看，9月份到10月份，長沙至少有四十余個項目推新，純新盤有二十九個，這個競爭還是非常激烈的。如果能在大的市場格局下分一杯羹，達(dá)到自己的任務(wù)量，達(dá)到自己的預(yù)期，我覺得還是要做更扎實的工作，把工作落到實處去。客戶不是說一定要等到最佳的時期出手，而是要等到自己心理預(yù)期的時期出手，他們認(rèn)定這個價格已經(jīng)達(dá)到他們的心理預(yù)期了，產(chǎn)品符合他的要求，他就會出手，而不是市場要有多大的發(fā)展。所以，對于10月份作為一個長沙市場的風(fēng)向標(biāo)，還要再仔細(xì)去看。但是，因為長沙上半年觀望情緒比較濃厚，積累了一大部分客戶的購買力，如果市場好的話，可能還有一個小爆發(fā)，因此我們要做好自己的工作，把自己的工作做到位。如果有爆發(fā)，我們還要抓住這個機(jī)遇，不要錯過這個機(jī)遇。所以，我們還是要做一部分工作的準(zhǔn)備。但是，9月份、10月份能不能爆發(fā)，現(xiàn)在還說不準(zhǔn)。

[主持人]那您覺得在今年的金九銀十會不會形成一個小的高潮？

[劉寶嘉]我個人覺得形成小的高潮，應(yīng)該在成交量和成交率上會比同期要高。

[主持人]會有轉(zhuǎn)變？

[劉寶嘉]會有轉(zhuǎn)變。但是，會形成一個小爆發(fā)，我覺得很難說，主要還是根據(jù)市場的產(chǎn)品，還有價格，開發(fā)商是不是肯于真正地降價。7月份、8月份的時候應(yīng)該是觀望期，開發(fā)商在觀望、客戶也在觀望。但過了8月底的時候，開始變成了一個促銷期，尤其以萬科、綠地，還有卓越，幾個大的房產(chǎn)公司，他們已經(jīng)進(jìn)入了一個大的促銷期。比如萬科，它的促銷率非常大，如果大家能真正地跟上它的腳步，把促銷力度做足，不要停留于表面現(xiàn)象，我想成交率應(yīng)該會有一個小爆發(fā)。

[主持人]您剛才回答問題的時候一直提到降價、促銷，您非常堅定這個概念。是不是您覺得在這種市場環(huán)境之下，這種方式是最直接、最有效的？

[劉寶嘉]不是說是最直接、最有效的，應(yīng)該是現(xiàn)在為止是解決問題最好的辦法，最直接、最有效的辦法。因為房子對于客戶來說是居住的，對于我們來說，如果賣出去，就是一個回款和一個漂亮的數(shù)據(jù)。如果不賣出去，就是鋼筋混凝土，放在那里也沒有什么大的用途。所以，只有真正把房子賣給客戶，才能真正換來我們所需要的東西。這是對于我們最直接的原因。所以，如果在這種市場下，把價格回歸到合理的預(yù)期，對成交也好，對客戶也好，也是一個很負(fù)責(zé)的行為。因為開發(fā)商不光是追求利潤的最大化，還要有一部分的社會責(zé)任感。所以，當(dāng)時我們東業(yè)上城價格開盤的時候，價格優(yōu)惠幅度放得特別大。我們搶手開，把首發(fā)的幅度放得大一些，給客戶的感覺是在這種市場下，還是有開發(fā)商肯于真正降價、真正促銷的，而不是一些表面的噱頭。

[主持人]我們的金九銀十在目前的環(huán)境下，會不會成為今年年內(nèi)的最后一次的希望？

[劉寶嘉]我想應(yīng)該不會。大部分的開發(fā)商可能把金九銀十作為他們沖刺的一個點，但是只能說是起點，對于我們來說是起點，而不是終點。我們會以金九銀十作為起點，持續(xù)地把我們的推盤力度和促銷力度加搭上去。其實開發(fā)商都是這樣子的，以金九銀十這個號角為沖鋒號，到年底再看市場整體環(huán)境成交。

[主持人]那我們石總，您覺得今年金九銀十的趨勢會怎么樣呢？

[石姣]我覺得現(xiàn)在本來政府就已經(jīng)出臺了一部分救市的政策，如果再配合信貸的一個松動。那么，金九銀十還是會有一大批的購房者至少會選擇在今年下半年安家置業(yè)。然后，如果是這樣的情況，肯定還是會導(dǎo)致樓市會有回溫。因為最近的一些政策也都是在預(yù)示著，也在告訴我們其實銀行是在逐步地放松。最近，其實在我們業(yè)內(nèi)有傳這么一條新聞，當(dāng)然這個東西并沒有落實，講到農(nóng)業(yè)銀行，如果你之前有貸款，按理說是二套房，但是如果你房貸已經(jīng)還清了，是可以作為首套房。當(dāng)然，這個并沒有出臺這種政策，但是我們業(yè)內(nèi)會流傳這么一條消息。那么，在我看來，就像當(dāng)時的限購要取消一樣，其實，政府并沒有要出臺任何的政策，但是它就悄悄地取消了。我們?nèi)ズ灪贤�，突然發(fā)現(xiàn)那些限購的條款都沒有了，都不需要打印那么多的表格什么的了。我覺得這種是一個信號，包括我們現(xiàn)在有合作的銀行已經(jīng)放松了，之前是上調(diào)10%，就是首套房，現(xiàn)在可以做到基準(zhǔn)。

[主持人]基準(zhǔn)利率？

[石姣]對，我覺得這個可以作為一種信號。我不說絕對，一定會金九銀十，就像劉總說的，一定會有小爆發(fā)或者怎么樣，但是至少我覺得這個會是一種趨勢，會和整個今年下半年的市場，應(yīng)該來說是會有回溫的。因為我相信不僅是我們匯一城，更多的項目都會選擇一個對自己而言，對自己項目而言，更適合的一個節(jié)點進(jìn)行一個大量地推貨，來爭取更大的市場份額。就像我說到的，我們下面還是會有很大的推貨的，不管是商業(yè)這一塊，還是住宅這一塊，同時都會大量推貨。

[主持人]您覺得金九銀十會不會成為今年最后的一次機(jī)會？

[石姣]不會。

[主持人]自信從哪里來的？

[石姣]就我們這種剛需性的產(chǎn)品而言，或者說這種稍微帶點改善性的住宅而言，作為一個不是純投資的產(chǎn)品而言，這個信貸政策對于整個項目的銷售或者對于整個市場的利好還是有幫助的。因為我認(rèn)定這個銀行信貸這塊是慢慢在松動的。

[主持人]就是一個最直觀的感受？

[石姣]對。因為包括我們匯一城，去年的金九銀十也沒有像之前那樣子爆發(fā)，對不對？但是，去年匯一城到年底，到12月份、1月份的兩次開盤，確實賣得相當(dāng)好。

[主持人]隨著市場越來越穩(wěn)定，越來越健康，原來的傳統(tǒng)銷售說是銷售節(jié)點，小長假、五一的那種節(jié)點可能就慢慢地變淡了？

[石姣]對，比較平穩(wěn)了。

[主持人]平時也是節(jié)點，節(jié)點也還是節(jié)點。剛才劉總也提到了，據(jù)不完全統(tǒng)計，9月份長沙有40多個項目要開盤，其中有29個推新，這么大的貨量大幅度地推新，對于購房者來說，現(xiàn)在我們放下開發(fā)商的身份，以一個購房者的身份來談，您覺得目前開發(fā)商放量，促銷力度也非常地大，因為我們政策層面都比較有利好的機(jī)會，是不是一個合適的出手機(jī)會？

[劉寶嘉]我覺得從市場環(huán)境來看，現(xiàn)在應(yīng)該的確達(dá)到了最佳的出手時機(jī)。因為對客戶來說，有大量的推盤，可選擇的余地比較大，包括我們需要的產(chǎn)品也非常豐富，各色各樣的產(chǎn)品都有，可以說開發(fā)商已經(jīng)放下了身段，跟客戶做了很誠意的工作，還把價格、產(chǎn)品可能說是用盡了心思了，就是開發(fā)商想的這個時間段有好的成交，肯定把最好的產(chǎn)品和最好的優(yōu)惠幅度拿出來。而對于客戶來說，他們不會等到市場的最低點去買房子，他們會等這個區(qū)域、這個產(chǎn)品達(dá)到了我的心理預(yù)期，他們就會出手。而當(dāng)客戶猶豫不決的時候，往往受大的市場環(huán)境很小，往往都是自身的原因。如果客戶真正想去購買房產(chǎn)的話，在這種促銷的情況下，他們更多的會考慮出手，不會等到真正的促銷結(jié)束了，到年底的時候再出手。但是，也不排除以噱頭為主，可能開發(fā)商沒有實際的真正地做到有效的促銷手段，可能顧客就會再觀察一段時間。但是，從這種大的銀行的趨勢，還有從市場環(huán)境下，可能下半年的市場要比上半年好一些，在這個節(jié)點出手是最佳的。可能下半年市場好的話，部分開發(fā)商會把之前的促銷力度收回來，把之前的價格提上去，到時候后悔有點來不及。

[主持人]這都是有可能的。那石總您對這個問題怎么看？

[石姣]其實從年中政府的救市政策，以及下半年各個房企的推貨量、業(yè)績以及回款的壓力等方面的分析，我覺得下半年各大房企會像劉總所說的，可能會加大以價換量的力度，我覺得作為購房者而言，2014年下半年會是一個很好的購房時機(jī)。像我前面提到了，銀行的信貸政策一旦放松，那么，各大房企肯定會收回它的優(yōu)惠力度，那個時候確實是拍大腿，拍大腦都來不及了。

[主持人]那熊主任，站在您的立場上，您覺得下半年是不是合適的出手機(jī)會？別作為一個研究員的身份去講，作為一個普通購房者的身份。

[熊洋]我是同意兩位老總的意見，下半年是比較適合買房了。從三個方面來看，首先是政府，政策限制都放看了，它也是鼓勵買房。第二個方面，開發(fā)商方面，確實也是想賣房，想跑量。那么，優(yōu)惠的力度也是比較大的。從銀行方面，從我們了解到的信息，其實銀行他們在房貸這方面的額度是足夠的，也非常愿意向房貸放貸，可能是市場大勢的銷售量不行的話，他們可能有貸款，找不到對象貸，就是可能在下半年在利率方面會有松動。所以，從這三個方面來看，下半年應(yīng)該是一個比較適合買房的時機(jī)。你如果有比較看中的房子，因為長沙目前市場上的庫存量是非常大的，你的選擇性也是非常大的，你可以把自己心里的一個標(biāo)準(zhǔn)列出來，你可以把你心儀的樓盤列出來，去多多地比較，多多地選擇，然后把自己最心儀的房子選出來，可以果斷地出手。

[主持人]還有一句話，我想問大家，在這種情況下，購房者會不會因為開發(fā)商促銷力度也非常大，行情也沒有大的轉(zhuǎn)好，會不會我再等等，說不定明年會更低，有沒有這種可能？

[石姣]其實，在上一次的訪談當(dāng)中我就提到過，其實，大家只要選擇適合自己的，不管是它的價格上，或者是整體的配套、地段各方面，能夠適合自己，結(jié)合自己的情況，大家來分析，合適自己就可以了。我覺得沒有任何一個消費者能夠真正地等到房地產(chǎn)的最低谷，因為沒有所謂的最低谷。而現(xiàn)在確實各種的信號也好，因素也好，其實我認(rèn)為已經(jīng)很明確地表明了，政府態(tài)度也非常明顯，作為銀行的信貸這方面慢慢地有在放松。所以，我覺得當(dāng)然也不可能像08年、10年那樣子出現(xiàn)一個暴漲或者怎么樣，但卻是是慢慢升溫的。所以，我覺得不管是作為購房者，還是我們開發(fā)商這邊，確實2014年下半年應(yīng)該是一個很好的購房時機(jī)。所以，如果客戶還存在觀望心理，像劉總說的，他可能是自身的一些原因，并不是這種大環(huán)境的影響。并且，對于在這種行情下，作為消費者而言，能夠選到自己合適的，能夠綜合自己的情況選房就可以了�，F(xiàn)在這種情況，也許你心儀的房子，或者你心儀的項目，它可能還會存在一些很大的優(yōu)惠力度。但是，一旦政策上有更多的一些松動的時候，它勢必會收回來。

[主持人]可能會反彈？

[石姣]對�？赡芙鹁陪y十不一定有一個大爆發(fā)，也許到過了10月份以后，或者是隨著時間的推移，可能到年底說不定會有一個小小的升溫。

[主持人]今天的會客室就到這里，非常感謝今天幾位嘉賓的到場，給我們帶來的很多精彩的發(fā)言和對樓市精彩的解讀，謝謝！